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Tertulia No.1

Tertulia No.1
Fecha: Jueves 21 de marzo de 2013
Lugar: Jockey Club -Sede Norte-
Lugar: Hora: 6:30 p.m.
Tema: Modificación Plan de Ordenamiento Territorial (POT)
Conferencista: Abogada Gloria Henao González
Especialista en Derecho Urbano
Directora Especialización en Derecho Urbano
Universidad del Rosario
Asistentes: 50 personas (listado anexo)
Resumen Ejecutivo No.1
Autor: Juan Carlos Escobar, Director Programático de la Fundación “Amor por Bogotá”

INTRODUCCIÓN

El Plan de Ordenamiento Territorial es la herramienta que permite desarrollar y estructurar el proceso de ordenamiento de un territorio con participación ciudadana, tanto a nivel municipal como distrital. Por definición es el conjunto de objetivos, directrices, políticas, estrategias, metas, programas, actuaciones y normas que se adoptan para orientar tanto el desarrollo físico y espacial del territorio como la utilización de su suelo.

El POT es la carta de navegación que permite ordenar el territorio de la capital en lo relacionado con suelo urbano y suelo rural. Desarrolla un modelo de ocupación del territorio a largo plazo, especificando los mecanismos que se tendrán en cuenta en su puesta en marcha, por medio de la definición de estrategias territoriales de uso, ocupación y manejo del suelo, en función de los objetivos económicos, sociales, urbanísticos y ambientales.

En este espacio, la tertulia No.1, se expuso una visión jurídica de la modificación presentada por la actual administración, la cual se basó en un estudio del articulado del  último borrador del Proyecto de Acuerdo.  Se parte de la premisa que la revisión que van a presentar al Concejo de la ciudad, más que una revisión excepcional (Sustentada en lo estipulado por al artículo 6 del Decreto 4002 de 2004), es una revisión de fondo a la estructura general del plan vigente que le permitiría incluso, la implementación de un nuevo POT.

Así las cosas, este proyecto tal y como está estructurado abriría un marco de incertidumbre y caos muy grande en favor de la administración, pues varios temas no se definen con claridad, razón por la cual quedan normas sujetas a posterior reglamentación, que tendrán un impacto importante tanto en el tema ambiental como en el desarrollo urbanístico de la ciudad y su calidad de vida.

ARGUMENTOS JURÍDICOS

  • La administración presenta como excepcional una modificación estructural. El proyecto modifica el manejo de los usos, los instrumentos de planificación y el manejo de las alturas de la edificabilidad y la forma en la que el POT del año 2000 presentaba la norma urbanística. Aunque el documento mantiene los objetivos estratégicos del Decreto 190 de 2004, planteados en los primeros 14 artículos del plan, se termina cambiando la norma al desarrollar un enfoque de ordenamiento territorial diferente que se aleja de los objetivos planteados inicialmente

ANÁLISIS AMBIENTAL

  • El proyecto crea nuevas competencias para la Secretaría Distrital de Ambiente. En el artículo 82 afirma que: “La Secretaría Distrital de Planeación mediante acto administrativo declarará los parques especiales de protección por riesgo que se identifiquen en alguna de las categorías de suelo de protección con el apoyo técnico de la Secretaría Distrital de Ambiente y del Fondo de Prevención y Atención de Emergencias, o demás entidades competentes”.
  • El parágrafo del artículo 37 faculta a la Secretaria Distrital de Ambiente para declarar figuras de protección ambiental para las nuevas áreas que se identifiquen a partir de estudios técnicos y que cumplan con las condiciones para ser declaradas como áreas de protección ambiental. Preocupa que estas áreas sean ahora declaradas por decreto cuando es una competencia del concejo municipal o distrital, o son declaraciones que deben estar señaladas dentro del mismo POT. Esto genera incertidumbre en el sector real e inmobiliario, ya que vía actos administrativos se podría vulnerar el derecho de propiedad.
  • El problema no es la facultad que se le está entregando a la Secretaria Distrital de Ambiente, sino las herramientas que serían utilizadas para esto, pues en vez de estudios técnicos para la toma de decisiones, simplemente requeriría un concepto de la FOPAE para declarar áreas de riesgo.
  • En el artículo 48 en su parágrafo 3 se deja abierta la reglamentación de Sistemas Urbanos de Drenaje Sostenible por parte de la Secrtaria Distrital de Ambiente, aún a pesar de que no constituyen suelo de protección y tampoco hacen parte del sistema hídrico.

SISTEMA DE INTERCAMBIO DE EDIFICABILIDAD

  • Según el Artículo 50 de la ley 388 de 1997 los planes de ordenamiento o los planes parciales que los desarrollen podrán determinar los índices de edificabilidad relacionados con los inmuebles que formen parte de unidades de actuación o que estén localizados en determinadas áreas o zonas del suelo urbano, para su convertibilidad en derechos de construcción y desarrollo. Así las cosas, éste instrumento parte de una división entre el derecho de propiedad, que es potestad del particular, y el derecho a construir o edificar, en donde el Estado tiene la potestad de cobrar por su autorización, exceptuando sólo la edificabilidad básica. Para esto son necesarias normas que fijen mínimos gratuitos de edificabilidad para los propietarios, con el fin de que cualquier explotación que sea superior al mínimo, requerirá autorización pública y una contraprestación para el Estado.
  • Por el afán de resolver el desorden generado por administraciones anteriores (corrupción, obras sin terminar, etc) y el rezago de infraestructura en algunos sectores de la ciudad, con financiación única y exclusiva de los privados, esta administración plantea cambios muy significativos:
    • Para la asignación de cargas, la administración propone que en un mismo grupo, deberían estar, no sólo los constructores y urbanizadores, sino las industrias, el comercio, la vivienda y algo muy preocupante: los dotacionales.Es por esta razón que podemos afirmar que el uso dotacional es el uso más sacrificado en este POT, ya que en términos de edificabilidad, la norma le daría el mismo tratamiento a una Universidad, a clínicas pequeñas, que al urbanizador o al constructor de vivienda, entre otros. Aunque en principio plantean que los usos dotacionales se permitirán en todas las áreas de actividad, hay sectores como “los institucionales” que se verán muy afectados por las condiciones en cuanto a equipamientos se refiere. En los institucionales ya no sólo serán los que tienen más de 50.000 mts, sino todo aquel que esté en un área de proximidad, tendrá que hacer un plan de mitigación con los costos adicionales que esto conlleve.
  • El nuevo proyecto establece los índices básicos de edificabilidad, otorgando al tratamiento de desarrollo un índice básico de “0”.  En el POT vigente los índices van desde 0,6 para vivienda VIP hasta 1,4 para vivienda NO VIS y de 2.0 para tratamiento de consolidación. La propuesta de esta administración, en el artículo 332 plantea una condición para acceder al índice adicional que en el caso del tratamiento de desarrollo se convierte en obligatorio por que el índice básico es nulo.  “Índice de construcción máximo: Corresponde a los índices de construcción de edificabilidad máxima a los que se puede acceder condicionado a que se construya el 20% con uso de Vivienda de Interés Prioritario -VIP- y se cumpla con las cargas urbanísticas”.
  • Esta condición anterior, se contradice con el artículo 376,  en cuanto al tratamiento de desarrollo se refiere. ya que en dicho artículo se exige el 30% de área útil para destinarlo a VIP sin construcción.

La administración pretende ajustar este nuevo Plan de Ordenamiento Territorial, a las especificaciones presentadas en el Plan de Desarrollo que fueron aprobadas por el Concejo Distrital:

  • El índice máximo de edificabilidad de la ciudad está concentrado en el centro ampliado, sin tener en cuenta que en este momento no se cuenta en este sector de la ciudad con la infraestructura necesaria en servicios públicos para implementar una densificación como la que se está proponiendo.
  • El uso del suelo en la ciudad se vuele poco rentable pues el POT limita mucho esta situación ya que plantea escenarios en los que el área útil que le queda a los predios es insignificante y no se garantiza de forma debida ni el derecho a la propiedad, ni el valor de cambio, ni el uso de los predios.
  • Para poder acceder a índices de edificabilidad altos, el plan exige como condición la construcción de 20% en VIP y no es explícito dentro del articulado la posibilidad de ceder esta obligación o que se pueda trasladar o pagar a ningún fondo.
  • Con la expedición del Decreto 075 de 2013 por parte del Gobierno Nacional, se reglamentó la carga de la vivienda de interés prioritario en el país, exigiendo la destinación de mínimo un 20% de área útil para VIP a todos los  predios que estén sometidos al tratamiento de desarrollo o a planes parciales de renovación urbana. Basado en esto, la administración logró meter en el Plan de Desarrollo ese porcentaje, pero para todas las licencias de construcción sin posibilidad de derecho de traslado con la finalidad única de mezclar los estratos.
  • Como está estructurado, lo que dice el POT no es viable ni económica ni técnicamente, porque las fórmulas aplicadas en términos de edificabilidad hacen que el porcentaje real de construcción de los lotes sea muy pequeño.
  • Según datos de Camacol Bogotá, la ciudad cuenta con 1647 hectáreas de suelo disponible, frente a más de 5000 hectáreas que requeriría en la próxima década. El suelo disponible al que la modificación le estaría dando norma favorable, tan sólo alcanza las 336 hectáreas.

  • Un ejemplo práctico de lo expuesto anteriormente:
COMPARACIÓN INDICES DE CONSTRUCCIÓN BÁSICOS CON EDIFICABILIDAD 5

Fuente: Camacol Cundinamarca

USOS DOTACIONALES DEL SUELO

  • Desde el año 2000 y en virtud de la instrucción establecida en el Plan de Ordenamineto Territorial, la Secretaria de Planeación Distrital viene reglamentando y consolidando 116 Unidades de Planeación Zonal -UPZ- como mecanismo para reglamentar el uso del suelo en toda la ciudad. Pese al esfuerzo y a mas de 12 años de trabajo en torno a este indicador, el proyecto en análisis acaba de tajo con el ejercicio para regresar al modelo establecido por el Acuerdo 6 de 1990.
  • Se desconoce un manejo diferenciado del territorio en cuanto al tratamiento urbanístico se refiere, porque una vez este Plan de Ordenamiento sea aprobado, inmediatamente se deroga la reglamentación en la que las UPZ venían trabajando, en lo relacionado con los usos, tratamientos y edificabilidades. (Artículo 399)
  • Se delega la antigua función de las UPZ a las Alcaldías Locales que no cuentan con el capital físico y humano para cumplir a cabalidad con esta función. “La Secretaría Distrital de Planeación definirá el procedimiento de formulación y actualización de las UPZ. Una vez formuladas y/o actualizadas, las Alcaldías Locales las presentarán a la Secretaría Distrital de Planeación para ser aprobadas mediante Resolución.” (Artículo 399)

Lo que presentan es una edificabilidad igual para toda la ciudad dependiendo del valor que pague el constructor, pero teniendo en cuenta tres áreas de actividad:

  1. Áreas de Actividad Económica Intensiva: Con esto se remplazan las centralidades y se caracterizan por una mezcla grande de usos y concentraciones de comercio. Por definición son: Áreas de actividad económica intensiva y centralizada, que aprovechan las economías de escala para la localización de empleo y población, centros consolidados y centros en proceso de consolidación.
  2. Áreas de integración: Aunque no son muy claras dentro del Plan, pueden definirse como el intermedio entre las áreas de actividad económica intensiva y las áreas de proximidad. Son áreas de actividad económica vinculadas a los ejes de movilidad, áreas de influencia de las áreas de centralidad y zonas de aglomeración económica.
  3. Área de proximidad: Conforman la mayor parte de la ciudad ya que existe una mezcla de usos que no tienen tanto impacto. Son áreas de actividad socio económica con uso residencial intensivo.

Como afirmamos anteriormente en este documento los usos dotacionales se permitirán en toda la ciudad, sólo limitados en áreas de proximidad. Aquellos generen más de 50.000 M2 tendrán por obligación que hacer un plan de mitigación de impactos.
Los usos comerciales y de servicios se dividen entre convencionales, que son aquellos que pueden presentarse en las áreas de actividad económica intensiva y en las áreas e integración, y los usos restringidos (Servicios al automóvil, establecimientos de consumo de alcohol y juegos de azar, entre otros) están prohibidos y es potestad de la SDP habilitarlos por petición del interesado bajo unos parámetros mínimos.
En las áreas de proximidad, se permite en local o grupo de locales que no superen 500 m2 por edificación y sólo se pueden ubicar en los dos primeros pisos. Cabe resaltar que ya no es obligatorio cumplir con una cuota de estacionamientos por uso ya que ésta obligación sólo es explícita para los usos dotacionales y hay en la norma unos máximos de cuotas por uso. Si se quieren hacer más parqueaderos se tendrá que pagar por ello.

NORMAS DE USO DOTACIONAL

  • Clasificación de los equipamientos. Según la capacidad de aglomeración de personas, medida en función del área total construida del equipamiento. De acuerdo al artículo 250 se clasifica asi:
CLASIFICACIÓN DE EQUIPAMIENTOS ÁREA TOTAL CONSTRUIDA (M2)
CAPACIDAD 1 ≤ 500
CAPACIDAD 2 >501 ≤ 5.000
CAPACIDAD 3 >5.000 ≤ 10.000
CAPACIDAD 4 >10.000
  • Localización. El uso dotacional se permiten en todas las áreas de actividad. Las condiciones específicas de localización de los equipamientos se rigen por las normas del sistema de equipamientos, según el Artículo 250
  • Obligación de permanencia. El suelo destinado al uso dotacional tiene la obligación de permanecer cuando se cumpla al menos una de las siguientes condiciones:
    • Predios mayores a 2.000 m2 con equipamientos existentes a la entrada en vigencia del Decreto 619 de 2000, soportado por certificado de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital.
    • Los predios señalados como institucionales o dotacionales por normas anteriores al Decreto 619 de 2000.
    • Los predios señalados en el mapa No. 25 “Sistema de Equipamientos: Equipamientos Existentes”
    • Los predios comprendidos en el ámbito de aplicación de planes de regularización y manejo aprobados.
    • Los predios que se destinen en el futuro al uso dotacional mediante la construcción de equipamientos cuya área construida supere los 5.000 m2.

  • Tienen que contar con un plan de mitigación los equipamientos y grandes centros comerciales de más de 50.000 metros. (Artículo 401) El articulado del proyecto abre un espacio muy grande a la discrecionalidad por parte de la administración, ya que ésta podrá exigir dentro de esos planes de mitigación, por ejemplo, la construcción de obras de infraestructura que harían inviables os proyectos de inversión privada y desestimularían la inversión y el desarrollo de la ciudad.
  • Este proyecto sataniza el tema de equipamientos y establece otra carga en los planes de implantación. Cuando se requiera la construcción o ampliación de proyectos viales para la mitigación de impactos, es el promotor el que debe disponer los recursos para las expropiaciones que se requieran para la realización de la obra.
2017-04-09T05:00:12+00:00 abril 28, 2013|Categorías: Resúmenes de Tertulias|Sin comentarios

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